נושא המאמר: דרישת פתרון החניה לפי תמ"א 38- מכשול או פתרון?
מאת: שי בר   שמור מאמר למועדפים

סעיף 17 לחוק תמ"א 38 מתנה את מתן ההיתר לבניה והוספת יחידות דיור במסגרת התוכנית, בהסדרת מקומות חניה חדשות במגרש הבניין לפי התקנות ביחס למספר הדירות וגודלן. במקרה בו לא ניתן להוסיף מקומות חניה בשל מגבלות תכנוניות, לוועדה המקומית יש הסמכות ליתן היתר לפרויקט אם ניתנו פתרונות חלופיים כגון תשלום קרן חניה שמיועדת להסדרת חניות באזור הקרוב לבניין. על פניו מדובר בדרישה הגיונית שבאה לוודא שאיכות החיים של הדיירים בבניין תשתפר ולא תורע, והרי יודע, בעיקר מי שסובל, כמה שחניה משפרת את איכות החיים. הבעיה היא שהאזור שהכי אטרקטיבי למימוש חוק התמ"א 38 הוא גוש דן והבעיה בגוש דן היא מצוקת החניה. בת"א לבד יש מחסור של כ-100,000 מקומות חניה. בגבעתיים ור"ג המצב זהה, כנ"ל בהרצלייה ורמת השרון. מלכתחילה מצוקת החניה הקיימת כיום היא בשל חוסר יכולת לתכנן ולהתקין חניות במגרשי הבתים הקיימים, כך שדרישה להוספת מקומות חניה כמספר הדירות החדשות שיוספו לבניין מעקרת את התוכנית מעיקרה ומראש מוציאה את רוב רובם של הבתים המשותפים בגוש דן מהאופציה לממש את חוק התמ"א 38. אל נשכח שכל תכליתה של תמ"א 38 הוא חיזוק המבנים בפני רעידות אדמה וזה מה שצריך לעמוד לנגד עינה של הוועדה המקומית בכל רשות ורשות בבואה לדון במתן היתר לבקשה למימוש התמא בבניין זה או אחר. הרי אם חס וחלילה תתרחש רעידת אדמה חזקה כפי שצופים המומחים, ייגרם כאן הרס עצום המלווה בפגיעות רבות בנפש ונזקי רכוש במיליארדי שקלים. אז יקימו וועדת חקירה שתבדוק את החלטות הוועדות השונות ברשויות השונות, כל אחת לפי המדיניות שהנהיגה וההחלטות שקיבלה בבקשות למימוש תמ"א 38 בבתים המשותפים שבתחום שיפוטם ואז כן יעמידו למבחן ערכי מה חשוב יותר, חניה או בטיחות הבניין והדיירים. חניה היבט הכלכלי ערכה של חניה צמודה לדירה שבר שיאים בשנים האחרונות ובתל אביב במיוחד. היום יש מי שמוכנים לשכור חניה ב-700 ₪ לחודש ולקנות חניה בסכומים שנעים בין 40-60 אלף דולר (בהתאם למיקום). אין ויכוח כלל על השיפור באיכות החיים כאשר יש חניה צמודה ואין את העול שסובלים ממנו רוב תושבי גוש דן ות"א במיוחד, להסתובב סביב הבית פעמים רבות, לפעמים גם מעל לחצי שעה, או לתכנן את הניוד ברכב בהתאם לשעות העומס ונחיצות החניה ברחוב. ולכן בבתים שבהם יש אפשרות וגודל המגרש מאפשר, הדיירים חייבים לאפשר את הכשרת החניות גם אם אלו יבואו על חשבון הגינה היפה והמטופחת, משום שלחזור הביתה בשעת לילה מאוחרת ולהיכנס ישירות לחניה ללא חיפוש ארוך ומייגע, שווה כלכלית לערך הדירה הרבה יותר מאשר הגינה המשותפת לכלל דיירי הבית. הבדלי המחירים בין דירות עם חניה לדירות בלי חניה מגיעים לעיתים לאלפי דולרים למ"ר. החניה הצמודה לדירה, יותר ממעלית, מותחת את הקו ומפלחת את שוק רוכשי הדירות בין אלו שיהיו מוכנים לשלם על דירה מחירים גבוהים מאוד (בשל המיקום, סטנדרט בניה, גודל, דירת גג וכו'), לבין אלו שיהיו מוכנים להתפשר על דירה ללא חניה אך לשלם הרבה פחות אף על כל שאר הנתונים הטובים שיש לאותה דירה. אין הגיון שאדם יקנה דירת גג בגודל 100-150 מ"ר במחיר של 5,000$ ומעלה למטר כשלאותה דירה אין חניה. אותו פלח שוק שיכול לשלם את הסכומים הגבוהים הנהוגים כיום בשוק לא יקנה דירה בסכומים גבוהים אם אינו יכול ליהנות מחניה צמודה, לעיתים גם שתיים. לכן, בבתים בהם אין אפשרות להוסיף חניה במסגרת תמ"א 38, אפילו לא לדירות החדשות, ערך זכויות הבניה שהדיירים נותנים ליזם בתמורה לשיפוץ הבניין הוא נמוך יותר מאשר כן ניתן היה להוסיף חניות לאותם דירות חדשות שייבנו ויש חשיבות גבוהה להבנה הזו כדי שיוכלו היזם והדיירים להגיע לנקודת איזון הולמת בין התמורה שהם מקבלים לבין שווי זכויות הבניה שהם נותנים ליזם.

נושא המאמר: מי יכול להוביל פרויקט לפי תמ"א 38
מאת: מהנדס יוחנן ג'רבי   שמור מאמר למועדפים

המלצות לביצוע פרויקט לפי תמ"א 38

מהי תמ"א 38?, תמ"א אלה ראשי התיבות של: תוכנית מתאר ארצית. תמ"א 38 זו תוכנית, שאושרה ע"י הממשלה בכדי לתת מענה ציבורי ואחראי לרעידת האדמה הגדולה, הצפוייה להיות באזורינו (ידיעה טרייה: בעיתון "גלובס" בתאריך 14/10/07 פורסמה ידיעה בדבר רעידת אדמה חזקה, שהורגשה היטב ביישובי בקעת הירדן באותו תאריך).

הרקע לאישור התוכנית, הוא הרצון של המחוקק להקטין את הנזקים שייגרמו לחיי האזרחים במדינה, שרובם מתגוררים בבניינים משותפים (בנייה רוויה), באמצעות חיזוק הנדסי של בנייני מגורים גבוהים (מעל 2 קומות). השיטה בתוכנית אומרת: "קבל זכויות בניה, ובתמורה תחזק את הבניין". (להרחבה בנושא תמ"א 38 הקורא מופנה אל הכתובת: www.meymad-eng.dpages.co.il/apage/3088.php .

כלומר, המהות של התוכנית היא בראש ובראשונה חיזוק הקונסטרוקציה של הבניין. המקור התקציבי לחיזוק הבניין יגיע מזכויות בנייה (תוספת קומה, בניה בקומת עמודים, תוספת אגף לבניין), שיינתנו לכם - הדיירים בבניינים הגבוהים. נציין כי השיפורים שיווצרו כתוצאה מחיזוק הבניין יכול להיות באופנים רבים: הקמת מעלית (במידה וזו חסרה), שיפור מראיהו החיצוני של הבניין באמצעות ציפוי באבן/חיפוי חיצוני/צביעה איכותית ודקורטיבית ועוד, שיפור איכות הפיתוח של הבניין, הכולל: לובי, אינטרקום, דלתות, ויטרינות, מערכת ביוב, מערכת מים, קירות תומכים, שבילים, גינון והשקיה, תאורה חיצונית ועוד.

נזכור כי פעולות הנדסיות בבניין ישן מחייבות את בדיקת מצבו הכולל של שלד הבניין, ובדר"כ נדרשות עבודות מורכבות של שיקום בטונים יקרות, תוך קבלת אחריות למצבו הכולל של הבניין.

המפתחות לאיפיון השידרוג לבניין הם:
• הייתכנות ההנדסית,
• הבדיקה הכלכלית.

תמיד, האלמנט ההנדסי יעמוד בראש מערכת השיקולים, ורק לאחר מכן יעמוד השיקול הכלכלי.

וכעת לשאלה הראשית שלנו: מי הגורם המומלץ להוביל את עבודות השידרוג לפי תמ"א 38?.

ננתח את כלל החלופות האפשריות:
• דייר חרוץ בבניין,
• מתווך נדל"ן,
• קבלן בניין רשום,
• מהנדס בניין, המסווג ב"תכנון מבנים",
• מהנדס בניין, המסווג ב"תכנון מבנים" המתעסק בניהול פרויקטים.

החלופה הראשונה, עשויה להיות מעניינת. מדובר באיכפתניק חרוץ שמובטח שבסוף הפרויקט הצבע והאלומיניום יהיו כהלכה, אבל הוא חסר בידע הנדסי ובהבנה עסקית ולכן הליך קבלת ההחלטות אצלו יהיה קשה מאחר והוא יהיה תלוי מאוד במתכנן ובקבלן. החלופה השנייה היא הגרועה ביותר. הפרויקט צפוי להיות עם שולי הרווח הגבוהים ביותר, כתוצאה מאי הבנה וידע עמוקים, אשר עשויים להיות הרסניים לפרויקט. החלופה השלישית היא חלופה סבירה לכאורה, אולם צפויים בה חוסר עיקביות בקביעת ההחלטות. כלומר הקבלן יתלבט ויתחבט רבות במהלך הפרויקט בשאלות הנוגעות לקביעת מה יהיה הערוץ המוביל בהחלטותיו: השיקול ההנדסי או השיקול הכלכלי (האם להשתמש בחומרים מתאימים אך יקרים, האם לבצע קירוי חדש ויקר מפלטות בטון דרוכות או שמע לחסוך ולהשתמש בתקרה הקיימת וכיוצ"ב)?

נותרו שתי חלופות הסבירות האחרונות. מהנדס בניין. אך נזכור שאין מדובר בעבודה תכנונית גרידא. לפנינו פרויקט הנדסי רב תחומי, הכולל: הנדסה, ניהול וכלכלה. מהנדס אזרחי, העוסק בניהול פרויקטים (תמחור, חוזים, התקשרויות, הפעלות של קבלנים ומתכננים) הוא הגורם המתאים ביותר להוביל פרויקט של שידרוג מבנה לפי תמ"א 38. כמובן, שהקבלן המבצע חייב להיות קבלן רשום, אשר יונחה הנדסית ותפעולית ע"י מנהל פרויקט מנוסה שהוא גם מהנדס אזרחי (מהנדס בניין), הבקיא בתכנון הנדסי. הקבלן המבצע חייב להיות דייקן, קפדן, עומד בלוח זמנים, אמין ומקצועי, כל זאת בנוסף להיותו קבלן רשום (שים לב, הוא לא חייב להיות זול, ולהיפך, קבלן זול הוא בדר"כ קבלן לא מועדף לעבודה מסוג זה).

הקורא מופנה למאמר מעניין נוסף בנושא "ניהול פרויקטים בהנדסה אזרחית", לפי הקישור:  http://www.article.co.il/ShowArticle.asp?id=2745

www.meymad-eng.dpages.co.il

נושא המאמר: פינוי-בינוי והתחדשות עירונית – ההבטחה שאינה ממומשת - פינוי בינוי - התחדשות עירונית - מקרקעין - עורכי דין
מאת: עו"ד רותם שפירא   שמור מאמר למועדפים

פינוי-בינוי והתחדשות עירונית – ההבטחה שאינה ממומשת - פינוי בינוי - התחדשות עירונית - מקרקעין - עורכי דין

במדינת ישראל הקרקעות הינן משאב מוגבל ומצומצם. השטח המצומצם של מדינתנו ומיעוט בקרקעות המיועדות ומתאימות לבניה עוררו צורך לניצול יעיל ומקסימאלי של קרקעות בניה איכותיות. דא עקא, חלק לא מבוטל מהקרקעות האיכותיות לבניה המצויות במרכזן של ערים מרכזיות במדינת ישראל אינן מנוצלות באופן ראוי – קיימים מתחמים רבים בהם קיימת בניה ארכאית, אשר אינה מנצלת באופן ראוי את התשומות וזכויות הבניה אותן יכולה להניב הקרקע ואינה מביאה לידי מיצוי את הערך המוסף שבניה ראויה תסב למתחם. על מנת ליצור תמריצים לרשויות, לבעלי הנכסים וליזמים לפתח את המתחמים העירוניים, נוקטת מדינת ישראל בתמריצים שונים הבאים לעודד פיתוח וחידוש בניה בערים. ברשימה זו אסקור את אחת מהדרכים היותר מדוברות, אך הפחות אפקטיביות שנועדו להביא לחידוש עירוני – פינוי בינוי. מתחמי התחדשות עירונית הידועים בכינוי "פינוי בינוי" הינם חלק מהחלטה עקרונית של מדינת ישראל להביא לניצול יעיל של קרקעות עירוניות לבניה וזאת באמצעות תוספת זכויות בניה ומתן תמריצים לחידוש, בניה מחדש והרחבת בניה קיימת. בדרך כלל, אזורים המוכרזים כמתחמי פינוי-בינוי הם אזורים ברמה סוציואקונומית נמוכה או אזורים בהם ישנה בניה ישנה ומוזנחת, וניתן לנצל את השטח לבניה רוויה יותר. כאשר יוצא לפועל פרויקט פינוי בינוי בדרך כלל הורסים את המבנים הקיימים ומקימים תחתיהם מבנים חדשים, כשהרציונאל העומד מאחורי הכרזת מתחם כמתחם פינוי-בינוי הוא מתן תוספת זכויות בניה והקלות במיסוי, על מנת להביא למצב בו גם לבעלי הדירות וגם ליזמים הבונים את הפרויקט החדש יהיה כדאי ומשתלם ליישם את הפרויקט. בחוק במדינת ישראל קיימים 3 מסלולים בהם ניתן להכריז על מתחמי פינוי-בינוי, כאשר כל מסלול אמור לתת מענה ל"שחקן" אחר במשחק הנדל"ני ליזום פרויקט פינוי-בינוי. מסלול א': לפי חוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום החוק חוקק בשנת 1965 בהתאם למטרות המפורטות לעיל. במסגרת החוק הוקמה רשות ממשלתית שיושב ראשה הוא שר הבינוי והשיכון (או אחר שהשר ממנה) ובוועדה חברים נציגים נוספים ממשרדי ממשלה שונים ורשויות נוספות. תפקידה של הוועדה הוא ליזום תכנון, בינוי ושיקום של אזורים נכשלים ובעלי בניה ישנה ומוזנחת. הרשות קיבלה סמכות בחוק להכריז על אזורי שיקום, בהתאם ובכפוף להוראות המפורטות בחוק. בחוק קיים מנגנון התנגדות המאפשר לכל אדם שטוען שהוא עלול להפגע כתוצאה מההכרזה, להגיש התנגדות לתוכנית השיקום המוצעת. המיוחד והשונה בחוק זה משני המסלולים שאפרט להלן היא העובדה שמדובר בהליך שנמצא בשליטתה המלאה של הממשלה, אשר יוזמת, מתכננת ומוציאה לפועל את הפרויקט, כהחלטה שלטונית לכל דבר ועניין. החוק מפרט ביתר פירוט את הליך ההכרזה וההתנגדויות, אך בחרתי שלא לפרט בעניין במסגרת מצומצמת זו. לאחר שלב ההתנגדויות, הרשות יוזמת תוכנית חדשה לפינוי ובינוי מחודש של האזור. בשונה ממסלולים אחרים של פינוי בינוי, במסגרת הליך זה הרשות קיבלה סמכות לפנות את המחזיקים בהוצאה לפועל. קרי, קיימת אפשרות לפנות בכוח בעלי קרקע שאינם משתפים פעולה (!). לא זו אף זו, בחוק קיימות הוראות המסמיכות להטיל עונש מאסר על אדם אשר לא מאפשר ביצוע הוראת הפינוי. לסיכום, ניתן לייחד את הליך הפינוי בינוי לפי חוק זה במספר מאפיינים: האחראי על הליך ההכרזה, תוכנית הפינוי-בינוי ופינוי המחזיקים הלכה למעשה היא הרשות השלטונית. בהתאם לעיל, גם האחריות על פיצוי התושבים מוטלת על המדינה, ובמסגרת הפיצוי התושבים מקבלים פיצוי בגין הקרקע, דיור חילופי והוצאות נוספות שקמות כתוצאה מההליך. הבדלה חשובה נוספת היא שניתן לפנות את הדיירים בהליכי הוצאה לפועל – קרי, ניתן לכפות על הדיירים פינוי מהקרקע שנמצאת בבעלותם. נראה כי מדובר בהליך בעל השלכות מרחיקות לכת לגבי זכות הקניין של בעלי הקרקע הפוגע בהם באופן מרחיק לכת, ומסופקני אם יכול לעמוד לאור חוקי היסוד. מסלול ב': לפי סעיף 33א לחוק התכנון והבניה בהתאם לסע' 33א לחוק התכנון והבניה, רשאית הממשלה, בהמלצת וועדה שמונתה כפי שאפרט להלן, להכריז על שטח כעל מתחם פינוי-בינוי. מדובר בצו שתוקפו שש שנים, אך ניתן להאריכו בתנאים מסוימים. הוועדה מורכבת מנציגים של מספר משרדי ממשלה רלוונטים המפורטים בחוק. כיום, מרבית הפרויקטים של התחדשות עירונית מתבססים על סעיף זה. הסיבה העיקרית לכך היא שבניגוד להליך שפירטנו לעיל, בהליך לפי חוק התכנון והבניה הממשלה אינה לוקחת על עצמה את האחריות האופרטיבית והביצוע בפועל של הליכי התכנון והבניה. בנוסף, יתרון משמעותי של מסלול פינוי-בינוי זה הוא שניתנת אפשרות להקלות מיסוי משמעותיות ליזם הפרויקט, אשר מקבל אחריות על תכנון ואישור מתחם הפינוי-בינוי מול ועדות התכנון. בשונה מהמסלול לפי חוק פינוי-בינוי שפורט לעיל (מסלול א'), פינוי-בינוי במסלול זה נמצא בסמכותה של רשות מקומית, אשר יוזמת ומקדמת את הפרויקט, תוך יצירת שיתוף פעולה עם יזם, וניצול הקלות בחבויות המס, לעומת מסלול א', אשר בו קיימת יוזמה ממשלתית ישירה. מסלול ג': לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) מסלול זה חוקק על מנת לאפשר מסלול פינוי-בינוי שיאפשר הכרזה על מתחם ביוזמת תושבי המתחם, או יזם פרטי. במסגרת הליך זה, התושבים או היזם מגישים בעצמם תוכנית לוועדת התכנון שבמסגרתה הם מבקשים להכריז על המתחם כמתחם פינוי-בינוי. מסלול זה מוסדר בפרק חמישי 4: פינוי ובינוי – הוראת שעה, בחוק מיסוי מקרקעין. בדומה למסלול ב', גם מסלול זה מקנה הקלות משמעותיות בחבות המס, על מנת לגרום לפינוי-בינוי להיות כלכלי ליזם ולתושבי המתחם. בין השאר, בעל דירת המגורים אשר מוכר את זכותו ליזם, זכאי לפטור ממס המכירה, עד לתקרה מסוימת. עם זאת, הפטור מוגבל במספר תנאים במטרה להבטיח שהכדאיות הכלכלית תהיה בגדר הסביר ותקשה על משקיעים הרוכשים דירות טרם יישום הפרויקט לנצל את הפטורים – לדוגמה, הפטור ניתן רק על דירת מגורים אחת. מכשולים בתהליך כמובן שסוגיית הפינוי-בינוי מעלה אין ספור סוגיות סבוכות ומורכבות שדורשות מענה אינדיבידואלי בכל פעולת פינוי-בינוי. בראש ובראשונה, מתחמי הפינוי בינוי מעלים סוגיות מיסוי סבוכות ומורכבות, ובעקבותן עולות סוגיות נלוות רבות ובניהן: מי הוא בעל דירה לעניין פינוי-בינוי, מי נחשב "יזם" לעניין פינוי-בינוי, איזה מתחם ואיזה בניין ראוי ויכול ולהכלל בהגדרה לעניין פנוי-בינוי, מערכת החוזים המורכבת בין המשתתפים בהליך, בטוחות לבעלי הקרקע, כדאיות כלכלית ליזם ולבעלי הקרקע ואחת מהבעיות המשמעותיות בכל הליך פינוי-בינוי היא בעיית הדיירים המסרבים לשתף פעולה ומנסים לפעול בסחטנות על מנת ליצור רווח עודף על שאר התושבים. כל בעיה מהבעיות המפורטות לעיל היא עולם ומלואו – בעיות אלו הן לחם חוקו של כל יזם, בעל קרקע ורשות מקומית המנסה ליזום פרויקט שכזה. סיכום בפרויקטים של פינוי-בינוי גלום פוטנציאל אדיר. מעטים הם הפרויקטים שניתן להכריז עליהם ש"כולם מרוויחים" ולא להסתכן בלהשמע כפרסומת שחוקה – אבל בפרויקטים של פינוי-בינוי הדיירים משפרים את תנאי המחייה שלהם ומעלים את ערך הנכס שלהם, המחיר היחיד שהם משלמים הוא שנה עד שנתיים של מגורים חילופיים בזמן הבניה, שגם אותם מממן בדרך כלל היזם; ליזם אמור לצאת רווח כספי משמעותי ממכירת הדירות שהוא מקבל כתוצאה מזכויות הבניה הנוספות שמקבלת הקרקע והרשות המקומית משפרת ומשדרגת את שכונותיה הישנות וזוכה בהכנסות נוספות מארנונה. אז מדוע ניתן למנות על כף יד אחת את מספר הפרויקטים שיצאו הלכה למעשה לפועל ? מדוע יזמים לא עטים על כל הזדמנות לפינוי בינוי ומדוע הדיירים לא נעתרים בלי להסס לכל הצעה של יזם ? לשאלות אלו יש מספר רב של תשובות שחלקן נעוץ בכשלים בירוקרטים ולקונות בחקיקה שגורמים לתהליך להיות מורכב מאוד ומסוכן ליזם מבחינה כלכלית באופן שמעמיד את הכדאיות של הפרויקט בסימן שאלה, וכלה בקשיים לגייס את בעלי הקרקע שלעיתים ממאנים להאמין שיתכן שהקבלן לא "עושה סיבוב" על חשבונם, אלא מרוויח יחד איתם. אנו מקווים שהמחוקק יתן את דעתו לסוגיית הפינוי-בינוי על מנת לשפר את המעטפת החקיקתית באופן שיאפשר לתהליך להתקיים ולבוא לידי מימוש. עו"ד רותם שפירא שותף מייסד שפירא, פרידמן – משרד עורכי דין www.sfz-law.co.il [email protected] האמור לעיל מהווה מידע אינפורמטיבי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני